Die Abnahme eines Bauwerks ist für viele Architekten gefühlt das Ende ihrer Verantwortung. Doch das ist ein Trugschluss, der teuer werden kann. Denn mit der Abnahme beginnt in vielen Fällen erst die eigentliche Haftungszeit – und die kann deutlich länger dauern als angenommen.
In diesem Artikel erklären wir, welche Verjährungsfristen für Architekten gelten, welche Schäden typischerweise erst Jahre nach Projektabschluss auftauchen und wie Sie sich als Architekt wirksam absichern.
Welche Verjährungsfristen gelten für Architekten?
Die Regelverjährung nach BGB
Grundsätzlich gilt für Architektenleistungen die Regelverjährung nach § 634a BGB: Ansprüche wegen Mängeln an Bauwerken verjähren in fünf Jahren ab Abnahme. Das klingt überschaubar – ist es aber nicht immer.
Verlängerung durch arglistiges Verschweigen
Wer einen Mangel kennt und ihn dem Bauherrn verschweigt, haftet nach § 634a Abs. 3 BGB auch nach Ablauf der regulären Frist – nämlich nach den allgemeinen Verjährungsregeln, also bis zu 30 Jahre. Das trifft Architekten, die Dokumentationspflichten schleifen lassen oder Mängel in Berichten nicht transparent kommuniziert haben.
Deliktische Haftung – unbegrenzte Gefahr?
Neben der vertraglichen Haftung kann auch eine deliktische Haftung nach §§ 823 ff. BGB entstehen – etwa bei Körperschäden durch Baumängel. Diese verjährt erst nach 30 Jahren ab dem schädigenden Ereignis, unabhängig von der Abnahme.
| Praxisbeispiel Ein Architekt übergibt 2015 ein Mehrfamilienhaus. Drei Jahre nach Abnahme reißen Fassadenplatten ab und verletzen eine Person. Der Geschädigte klagt 2022 – innerhalb der deliktischen Frist. Obwohl die vertragliche Gewährleistung längst abgelaufen wäre, haftet der Architekt. |
Typische Spätschäden in der Architektur
- Schäden durch fehlerhafte Abdichtung (oft erst nach Starkregen sichtbar)
- Schimmelbildung durch Wärmebrücken
- Risse im Mauerwerk durch Setzungen
- Statische Mängel, die erst bei Umbauten auffallen
- Brandschutzdefizite, die beim nächsten Renovierungszyklus entdeckt werden
Wie sichern sich Architekten richtig ab?
Die wichtigste Absicherung ist eine leistungsstarke Berufshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme. Dabei sind drei Punkte entscheidend:
- Nachhaftungsklausel: Die Versicherung muss auch für Schäden einspringen, die nach Vertragsende des Versicherungsvertrags gemeldet werden.
- Rückwärtsdeckung: Neu abgeschlossene Policen sollten auch für frühere Projekte gelten.
- Deckungssumme: Bei größeren Projekten reichen 1,5 Mio. Euro oft nicht aus. Wir empfehlen eine individuelle Risikoprüfung.
Fazit
Die Abnahme ist kein Freifahrtschein. Architekten haften über Jahrzehnte – und eine unzureichende Versicherung kann im Schadensfall zur existenziellen Bedrohung werden. Lassen Sie Ihre Deckungssummen und Klauseln regelmäßig prüfen.
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