Kurzfassung:
Das OLG Karlsruhe hat klargestellt: Wenn die Aufgabenstellung ausdrücklich vorsieht, zunächst Maximalvorstellungen (z. B. größte Ausnutzung, Bestand an die Grenze, etc.) auszuloten, schuldet der/die Architekt:in zunächst diese Umsetzung – nicht den „sicheren“ Weg einer kleineren, zweifelsfrei genehmigungsfähigen Lösung.
Spätestens wenn klar ist, dass die Maximalvariante nicht genehmigungsfähig ist, ändert sich das Leistungssoll: Dann ist eine genehmigungsfähige Planung zu liefern. Wer weiß, dass keine gültige Baugenehmigung vorliegt, hat aufzuklären und die Bauarbeiten zu stoppen. Eine behördliche „In-Aussicht-Stellung“ oder sogar eine zwischenzeitlich erteilte Genehmigung entlastet nicht.
Aktenzeichen & Normen:
OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.11.2025 – 15 U 6/25
LBO-BW § 4 Abs. 2; BauNVO § 23; BGB § 280 Abs. 1, § 650p
(Vorinstanz: LG Heidelberg, 09.01.2025 – 8 O 143/23)
Die sechs zentralen Leitsätze des Urteils
- Aufgabenstellung „Maximalvariante“ ist zulässig
Die Beauftragung kann beinhalten, zunächst die Umsetzbarkeit einer Maximallösung zu prüfen (z. B. Bestandsschutz ausschöpfen, Grenzbebauung, größte überbaute Fläche).
Konsequenz: Bis zum dokumentierten Abrücken schuldet die Planerseite die Maximalvariante, nicht automatisch die „kleine“ sichere Lösung. - Dynamisches Leistungssoll
Erst nach dem Abrücken von der Maximalvorstellung wandelt sich das Soll in Richtung genehmigungsfähige Planung. Das muss klar kommuniziert und dokumentiert sein. - Kenntnis und Beachtung des öffentlichen Baurechts
Architekt:innen müssen die bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften kennen und berücksichtigen. Dazu zählt auch die überbaute Fläche i. S. v. § 23 BauNVO. - Subsumtion ist keine „schwierige Rechtsfrage“
Die Einordnung (z. B. Umfang der überbauten Fläche) unter die einschlägigen Vorschriften ist zumutbar – hier kann sich die Planerseite nicht herausreden. - Stopp- und Aufklärungspflicht bei fehlender Genehmigung
Wer erkennt, dass (noch) keine gültige Baugenehmigung für die tatsächlich ausgeführten Arbeiten vorliegt, muss aufklären und den Bau stoppen. Weiterbauen trotz fehlender Genehmigung = Haftungsrisiko. - Behördliche Zusagen entlasten nicht
Weder eine In-Aussicht-Stellung noch eine erteilte Genehmigung nimmt die Planerseite aus der Verantwortung, wenn die Planung objektiv nicht genehmigungsfähig war.
Was bedeutet das für die Praxis?
A) Auftrag und Zielsystem sauber definieren
- Schriftlich festhalten, ob der/die Auftraggeber:in zunächst die Maximalvariante ausgelotet haben will.
- Ausstiegspunkt definieren: Wann und auf Basis welcher Fakten wird von der „Max“- auf die genehmigungsfähige Variante umgeschaltet?
Formulierungsvorschlag (Briefing/Vertrag):
„Die Planungsziele umfassen zunächst die Auslotung einer Maximallösung (…), verbunden mit einer belastbaren Einschätzung zu Genehmigungsfähigkeit, Zeit und Kosten. Sobald sich ergibt, dass die Maximallösung rechtlich oder faktisch nicht umsetzbar ist, schuldet die Auftragnehmerin die Erarbeitung einer genehmigungsfähigen Planung. Der Übergang wird protokolliert.“
B) Rechts- und Faktenlage laufend subsumieren
- Überbaute Flächen, Baugrenzen, Abstandsflächen aktiv prüfen und dokumentieren.
- Bei Änderung der Bauabsicht (Umbau → Abriss/Neubau) sofort prüfen: Bestandsschutz? Baugrenzen? Baulasten? Nachbarzustimmung?
C) Stop-Mechanismus implementieren
- Vier-Augen-Prinzip für Freigaben zur Ausführung (Start Tiefbau, Abriss etc.).
- Interne „Red Flag“-Routine: Fehlt Genehmigung? Weicht Ausführung von genehmigter Planung ab? → Bau stoppen, schriftlich informieren.
Formulierungsvorschlag (Baustellenprotokoll):
„Hinweis: Die aktuell ausgeführte Variante ist nicht von der bestehenden Baugenehmigung gedeckt. Bis zur Klärung/Anpassung wird die Ausführung gestoppt. Auftraggeber informiert am [Datum/Uhrzeit] (E-Mail/Protokoll).“
D) Kommunikation & Dokumentation
- Jede Weichenstellung (Max → Genehmigungsplanung) schriftlich fixieren.
- E-Mails und Besprechungsprotokolle versionssicher ablegen.
- „Mündliche Zusagen vom Amt“ nur mit Aktenvermerk und ohne Fortführung kritischer Arbeiten.
E) Versicherungsschutz passend einstellen
- Berufshaftpflicht mit ausreichender Versicherungssumme und Mehrjahres-Maximierung (Großprojekte!).
- Projektdeckung erwägen, wenn mehrere Planer/Gewerke eng verzahnt sind.
- Rechtsschutz/Bauherrenseite optional einbinden (Streit um Genehmigungsfähigkeit/Bestandsschutz).
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Konkrete Checkliste
- Auftragsklärung: Maximalvariante schriftlich vereinbart? Umstiegspunkt definiert?
- Genehmigungslage: Deckt die Baugenehmigung die tatsächlich geplante/ausgeführte Variante?
- Subsumtion: Baugrenzen/überbaute Fläche/Abstandsflächen geprüft und dokumentiert?
- Baustopp-Regel: Wer darf stoppen? Wer informiert wen, wie und bis wann?
- Dokumentation: Protokolle, E-Mails, Pläne – alles versionsgesichert?
- Versicherungsschutz: VS-Höhe, Maximierung, Projektdeckung, Obliegenheiten geprüft?
(Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.)
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